Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Η υπερπροσφορά "ρίχνει" τις αποδόσεις

Του Δημήτρη Δελεβέγκου

Σε διαρκή πτώση βρίσκονται οι αποδόσεις των ακινήτων που διατίθενται μέσω των ιστοσελίδων βραχυχρόνιας μίσθωσης, με κυρίαρχη, λόγω μεριδίου αγοράς, αυτήν της Airbnb. Η υποχώρηση των εσόδων για τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές των ακινήτων είναι νομοτελειακά αναμενόμενη, καθώς η υπερπροσφορά ιδιοκτησιών έχει ξεπεράσει τη ζήτηση.

Σύμφωνα, εξάλλου, με παλαιότερη μελέτη του Κέντρου Προγραμματισμού και Οικονομικών Ερευνών (ΚΕΠΕ), το 2010, οπότε άρχισε να εμφανίζεται η δραστηριότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων σε όλη τη χώρα, διαθέσιμα ήταν μόλις μερικές δεκάδες καταλύματα! Ωστόσο, το 2018 ο αριθμός των διαθέσιμων, προς βραχυχρόνια μίσθωση, καταλυμάτων, εκτοξεύθηκε σε περισσότερα από 126.000.

"Η μεγαλύτερη προσφορά και η περαιτέρω εξοικείωση των χρηστών με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις έχει ενισχύσει τον ανταγωνισμό, καθιστώντας αναγκαία την επαγγελματικού χαρακτήρα διαχείριση των καταλυμάτων. Αυτό συνεπάγεται ότι όσοι οικοδεσπότες δεν προσφέρουν υψηλού επιπέδου υπηρεσίες, θα χρειαστεί, ενδεχομένως, να μειώσουν τις ζητούμενες τιμές για να προσελκύσουν επισκέπτες" εξηγεί ο Δρ Σοφοκλής Σκούλτσος, καθηγητής στο Τμήμα Οικονομικής και Διοίκησης Τουρισμού του Πανεπιστημίου Αιγαίου.

Τι δείχνουν τα στοιχεία

Η τάση αυτή φαίνεται ότι συνεχίζεται και για το διάστημα Μάιος - Ιούλιος, σύμφωνα με την έρευνα του κτηματομεσιτικού δικτύου E-Real Estates με επικεφαλής τον Θέμη Μπάκα. Σύμφωνα με τη σχετική ανάλυση, τα έσοδα από τη βραχυπρόθεσμη μίσθωση έχουν υποχωρήσει έως και 25% το πρώτο επτάμηνο του 2019 έναντι του αντίστοιχου διαστήματος του 2018.

Όπως προκύπτει από τη "χαρτογράφηση" που έχει πραγματοποιήσει η E-Real Estates για την περιοχή της Αττικής, τα διαμερίσματα και οι κατοικίες που προστέθηκαν στην πλατφόρμα βραχυπρόθεσμων ενοικιάσεων τον Ιούλιο, σε σχέση με τον Μάιο είναι κατά 230 περισσότερα. Ταυτόχρονα, βάσει της ίδιας έρευνας, τον Ιούλιο τα έσοδα από βραχυπρόθεσμες μισθώσεις εμφανίζονται κατά 15% μειωμένα συγκριτικά με τον Μάιο, γεγονός που αποδίδεται και στην υποχώρηση του αριθμού των διανυκτερεύσεων.

Η μείωση του εισοδήματος από τις μισθώσεις Airbnb παρατηρείται διεθνώς και σχετίζεται, σε πρώτη φάση, με την ενίσχυση του ανταγωνισμού που προκαλεί η αύξηση των καταχωρήσεων καταλυμάτων. Σε δεύτερη φάση, κατά τους ειδικούς, προκύπτει από την επιβολή περιορισμών, δεδομένου ότι οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις παραμένουν εκτός θεσμικού ή φορολογικού πλαισίου για μακρύ χρονικό διάστημα.

Στην Ελλάδα, όπως αναφέρουν παράγοντες της αγοράς, το καθεστώς που επικρατεί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν συνοδεύεται από κανέναν περιορισμό, ενώ υπάρχουν περισσότερες από 10 διαφορετικές διατάξεις που προκαλούν σύγχυση ακόμη και σε λογιστές.

Τα μέτρα που σχεδιάζει -δεν αναμένεται να νομοθετηθούν άμεσα- η κυβέρνηση περιλαμβάνουν κατά βάση τη φορολογική συμμόρφωση των ιδιοκτητών ή διαχειριστών ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό, σε πρώτη φάση, θα ελεγχθούν τα περίπου 20.000 και 10.000 ακίνητα, που διατίθενται μέσω των ιστοσελίδων Airbnb και Booking, αντίστοιχα.

Πάντως, κατά τον κ. Μπάκα, η υποχώρηση των αποδόσεων σε συνδυασμό με τη φορολογία και τα έξοδα διαχείρισης, εκτιμάται ότι θα οδηγήσει τους ιδιοκτήτες σε σταδιακή... επιστροφή στις μακροχρόνιες ενοικιάσεις.

Ακριβή υπόθεση

Η βραχυχρόνια μίσθωση ενός ακινήτου απαιτεί την ύπαρξη ενός αρχικού κεφαλαίου, που θα μπορούσε να αγγίξει, μέχρι και τις 20.000 ευρώ, ανάλογα με το είδος των απαιτούμενων εργασιών ανακαίνισης. Σύμφωνα με τους ειδικούς, το κόστος των απαιτούμενων εργασιών εξαρτάται από την ποιότητα των χρησιμοποιούμενων υλικών και το είδος των παρεχόμενων υποδομών και υπηρεσιών. Τα απαιτούμενα κεφάλαια κυμαίνονται από 3.500 ευρώ για μικρής κλίμακας παρεμβάσεις, όπως την υλοποίηση περιορισμένης εσωτερικής διαρρύθμισης, την τοποθέτηση θωρακισμένης πόρτας και κουζίνας, έως περίπου 20.000 ευρώ για την πλήρη αναδιαμόρφωση των εσωτερικών χώρων, την επίπλωση του χώρου, την αλλαγή ειδών υγιεινής, την αντικατάσταση υδραυλικού και ηλεκτρολογικού δικτύου κτλ.

Πέραν του πιθανών δαπανών ανακαίνισης η βραχυχρόνια μίσθωση, όταν δεν αποτελεί αντικείμενο επιχειρηματικής δραστηριότητας, συνοδεύεται από επιβαρύνσεις του ιδιοκτήτη. Σε αυτές συμπεριλαμβάνονται τα λειτουργικά έξοδα που δεν εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα, και αφορούν τη συντήρηση των οικοσυσκευών και της κατοικίας, την αποκατάσταση βλαβών κ.λπ. Οι ιδιοκτήτες έχουν την επιλογή να αναθέσουν τη διαχείριση του ακινήτου τους σε εξειδικευμένες εταιρείες, οι οποίες όμως εισπράττουν ως προμήθεια ποσοστό επί του τζίρου.